De gemeente Rotterdam wil een stuk grond met eeuwige erfpacht uitgeven aan SPIOR (islamitische koepelorganisatie in Rotterdam). Kunt u mij vertellen wat de voor-en nadelen zijn van een eeuwige erfpacht m.b.t. islamitische begraafplaats die eeuwige grafrust wil realiseren? Hoe kan een erfpacht wel ineens eeuwig zijn, terwijl eeuwigheid juridisch niet bestaat? Zal een islamitische organisatie hiermee akkoord moeten gaan?
Antwoord:
Geachte mevrouw,
Ik ken het voorstel van de gemeente Rotterdam niet.
In het algemeen kan ik er het volgende over zeggen.
Boek 5 Artikel 85 van het Burgerlijk Wetboek (5:85 BW) zegt dat "erfpacht een zakelijk recht is dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.
In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de canon - te betalen."
Boek 5 Artikel 86 (5:86 BW) zegt dat "partijen in de akte van vestiging de duur van de erfpacht kunnen regelen."
De partijen kunnen de duur van de erfpecht op 'eeuwig' stellen, maar wat dat feitelijk betekent en op termijn voor consequenties heeft, weet niemand. Het komt heel weinig voor. In de agrarische sector, waar erfpacht regelmatig wordt toegepast, komt het bij mijn weten nauwelijks voor. Ik weet alleen dat de gemeenten Amsterdam en Rotterdam grond uitgeven onder de voorwaarde van 'eeuwige erfpacht'. Wat dan precies de voorwaarden en de risico's op lange termijn zijn, weet ik niet. Er is nauwelijks ervaring mee in de rechtspraak.
Bijvoorbeeld artikel 5:97 BW regelt dat "indien vijf en twintig jaren na de vestiging van de erfpacht zijn verlopen, de rechter op vordering van de eigenaar of de erfpachter de erfpacht kan wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd." Dat is een regel van dwingend recht, wat betekent dat partijen niet - bijvoorbeeld in een akte over de erfpacht - kunnen afspreken van hun recht een beroep op artikel 5:97 BW af te zien.
Op 27 april 2007 (zaak nr C05/299HR, LJN AZ9323) heeft de Hoge Raad een antwoord gegeven op de vraag of een "altoos durend" recht van erfpacht dat is ontstaan uit een akte van 15 maart 1741 mocht worden gewijzigd. Een (1) rechtszaak is te mager om in te kunnen schatten wat er kan gebeuren als de landeigenaar de erfpacht voor een begraafplaats wil wijzigen. Er is wel wat meer jurisprudentie, maar dan over erfpacht voor onbepaalde tijd; dat is dus niet 'eeuwig'.
De wet kent de term 'eeuwige erfpacht' niet. Het is gewoon erfpacht, maar dan voor een heeeeeeeele lange termijn.
Ik ben van mening dat eeuwige erfpacht een tegenstrijdigheid in zichzelf is. Als je echt eeuwige gebruiksrechten voor de grond wilt afgeven, dan moet je grond verkopen. Als je volledige zekerheid wilt hebben als nieuwe gebruiker, moet je grond in eigendom verwerven.
Erfpacht houdt in dat er toch altijd nog een kans is dat de eigenaar van de grond op een of andere manier de gebruiksrechten wijzigt of nieuwe kosten in rekening kan brengen. Of dat de rechter op verzoek van de eigenaar van de grond de erfpacht kan wijzigen of ontbinden.
Dat zou ik, als ik islamitische gemeenschap was, niet willen. Je hebt er als islamitische gemeenschap op grond van de Wet op de lijkbezorging (artikel 40) recht op dat de gemeente jou helpt een stuk grond in eigendom te verwerven. Dus in volle eigendom en niet met de beperkingen die erfpacht in zich heeft.
De gemeente Rotterdam zal waarschijnlijk zeggen dat het algemeen beleid is geen grond te verkopen, maar de wet geeft kerkgenootschappen een recht om grond te kopen en dan hoef je mijns inziens die beperking niet te accepteren. Ik zou, als ik islamitisch Rotterdam was, daar zonodig wel een rechtszaak voor aandurven.
Een wettelijk recht is belangrijker en sterker dan gemeentelijk beleid.
Spelregels
