Wat zijn de fiscale gevolgen van aankoop grond met geplande bestemmingswijzing?

10 januari 2017

Vraag nummer: 48943

Geachte,

Ik ben van plan een stuk grond (verder genoemd perceel B, ~2250m2) te kopen van mijn vader (ook mijn buurman), wat naast ons woonerf (verder genoemd perceel A, ~1250m2) ligt.
Onze gemeente is bezig met het wijzigen van het bestemmingsplan, waarbij ik ons bouwvlak heb mogen vergroten tot 1500m2. Daarnaast is er een vormverandering toegestaan en heb ik ~650m2 van het totale bouwvlak mogen intekenen (met toestemming van mijn vader) op het aan te kopen perceel B (dat heeft nu een agrarische bestemming). Om deze vormverandering mogelijk te maken zonder de 1500m2 limiet te overschrijden, zou de ~525m2 aan de voorzijde van ons huis worden omgezet naar een agrarische bestemming.
Deze bouwvlaktoevoeging (bestemmingswijziging?) op dit perceel B is dus gekoppeld aan ons bouwvlakgedeelte op perceel A; er zou hier hooguit een bijgebouw op geplaatst mogen worden door ons als wij eigenaar zouden zijn.
Dat zou naar mijn mening ook moeten gelden voor mijn vader, hij heeft zijn eigen bouwvlak met maximale afmetingen; het bouwvlak wat ik heb ingetekend zou voor hem niet als zodanig bruikbaar zijn en ook niet voor een derde partij, zou mijn vader perceel B aan een derde partij willen verkopen.
Mijn vraag is nu, wat zijn de fiscale gevolgen?
• Het bestemmingsplan is nog niet vastgesteld; volgens het oude, geldende bestemmingsplan heeft dit perceel B een agrarische bestemming. Is het verstandig om zsm, voordat het nieuwe bestemmingsplan is vastgesteld, de grond aan te kopen?
• Als het nieuwe bestemmingsplan is vastgesteld, ga ik ervan uit dat het voor elke andere partij dan mijzelf, de effectieve bestemming nog steeds agrarisch is; aangezien het ingetekend bouwvlakgedeelte alleen door mij “verzilverbaar” is. Is dat een aanname die de belastingdienst ook volgt?
• Loop ik bij aankoop tegen agrarische waarde een risico dat de belastingdienst stelt dat de waarde van de grond die van bijvoorbeeld tuingrond, of erger, bouwgrond had moeten zijn, omdat ik al wist dat een gedeelte bebouwbaar zou zijn (al is dat alleen voor mij mogelijk als eigenaar van het bijbehorende woonadres/bouwvlak op perceel A)? Waardoor er mogelijk schenkingsbelasting geheven wordt? En de overdrachtsbelasting over die hogere waarde nageheven gaat worden?

Ik hoop dat hier redelijkerwijs een antwoord op te geven is.
Bij voorbaat dank.

Antwoord:

Geachte heer,

Het spijt me maar uw vraag valt buiten het bestek van deze rubriek. Om een goed advies te krijgen verwijs ik u naar uw eigen notaris.
In het algemeen: de overdrachtsbelasting wordt geheven over de tegenprestatie/koopsom of de waarde indien die hoger is dan de koopsom. Een taxatie al dan niet samen met de belastingdienst is als er onduidelijkheid is over de waarde aan te bevelen. Indien de koopsom veel lager is dan de waarde dan kan er inderdaad ook nog eventueel sprake zijn van schenkbelasting.